Как считать площади, объем и этажность многоквартирного дома (СП 54.13330.2022)

Правила расчёта площади здания, застройки, этажности и строительного объёма — основа любой проектной документации: от пояснительной записки и экспликаций до техпланов и согласований. Подробнее см. в материале о составе проектной документации для строительства ОКС.

Для заказчика проектной документации, собственника или управляющей компании, обратившихся в проектную компанию, важно понимать, что именно входит в расчёты, какие параметры влияют на итоговую площадь объекта, и где кроются частые ошибки.

В этой статье — сведения на основе Приложения «А» к СП 54.13330.2022 «СНиП 31-01-2003 Здания жилые многоквартирные». Без упрощений и интерпретаций — только актуальные нормы.

Что считается площадью застройки

Площадь застройки — это не только площадь фундамента. Она определяется как горизонтальное сечение по внешнему контуру здания на уровне земли.

В площадь застройки включаются:

• балконы, лоджии, эркеры;
• козырьки, входные площадки, навесы, ступени;
• веранды, террасы, приямки;
• входы в подвальные этажи;
• галереи и переходы между зданиями.

Если здание размещено на опорах, в площадь застройки включаются:

• пространство под зданием;
• все части, выступающие за плоскость стен на высоте менее 4,5 м;
• подземная часть, если она выходит за контур надземной.

Вывод: нельзя считать только по «пятну» фундамента. Застройка включает всё, что выходит за наружный периметр, — как над землёй, так и под ней.

Площадь здания

Площадь здания МКД — это сумма площадей всех этажей, но не всех помещений.

Включаются:

• этажи (включая мансардные);
• эксплуатируемая кровля;
• переходы между корпусами зданий (их площадь делится поровну между корпусами).

Не включаются:

• чердаки и технические чердаки;
• технические и проветриваемые подполья;
• инженерные коммуникации в шахтах и каналах;
• технические пространства, не относящиеся к эксплуатации помещений.

Пример: если здание включает чердак и техническое подполье, они не увеличивают площадь здания, даже если они имеют ограждающие конструкции.

Площадь этажей

Площадь каждого этажа МКД измеряется между внутренними поверхностями наружных стен, на высоте от 0 до 1,1 м от уровня пола (без учёта плинтусов). Для наклонных стен — измерение производится по уровню пола.

Что включается в площадь этажа:

• балконы, лоджии, галереи, террасы и веранды;
• перегородки, внутренние стены;
• лестничные площадки и ступени;
• пространства между маршами лестниц;
• лифтовые и другие шахты — в пределах одного этажа;
• ниши и арки — при высоте или ширине ≥ 2 м;
• пол под маршами внутриквартирной лестницы — если от пола до конструкции ≥ 1,6 м.

Что не включается:

• наружные лестницы и пандусы;
• портики, крыльца, тамбуры;
• печи и другие выступающие конструктивные элементы.

Площадь квартир

В Приложении «А» СП 54.13330.2022 содержатся отдельные правила расчёта площади квартиры.

Учитываются:

• только отапливаемые помещения: жилые комнаты, санузлы, кухни, коридоры, встроенные шкафы;
• антресоли, если они находятся внутри отапливаемых помещений.

Не включаются:

• балконы, лоджии, террасы;
• веранды, тамбуры, холодные кладовые;
• французские балконы.

Важно: даже если балкон остеклён, он не входит в общую площадь квартиры.

Мансардный этаж

Мансарда — особый случай. Площадь рассчитывается внутри наружных и мансардных стен, с учётом высоты потолка:

• при уклоне крыши до 45° — измеряется на высоте 1,6 м;
• при уклоне 45° и более — на высоте 1,9 м;
• высота менее 2,5 м допускается на площади не более 50% помещения.

Это особенно важно при проектировании мансард — типичного элемента малоэтажных жилых зданий, где часто встречаются зоны с пониженной полезной высотой.

Этажность и количество этажей: в чём разница

Этажность — это число надземных этажей. Сюда входят:

• основные этажи;
• технические этажи;
• мансарды;
• цокольный этаж, если верх его перекрытия ≥ 2 м над землёй.

Количество этажей — это общее число всех этажей, включая подземные, подвальные, цокольные, но без учёта технических подпольев, чердаков и котельных на крыше.

Особые случаи:

• если здание на уклоне, этажность определяется по каждой секции отдельно — аналогичный принцип используется и при расчёте этажности общественных зданий по СП 118.13330.2022.;
• за первый этаж принимается тот, где пол выше самой низкой точки рельефа.

При расчёте количества лифтов технический этаж над верхним не учитывается.

Строительный объём

Строительный объём здания — это сумма надземной и подземной частей от чистого пола каждой из них до внешних границ ограждающих конструкций.

Не входят в расчёт:

• балконы, козырьки, портики, террасы;
• архитектурные детали, объём проездов под зданием;
• объёмы проветриваемых подпольев и технических каналов.

На участке с уклоном: как считать правильно

При размещении здания на рельефе:

• за первый надземный этаж принимается тот, где пол выше самой низкой планировочной отметки земли;
• этажность определяется по секциям, если она различается;
• заглубление считается от уровня земли до нижней точки фундамента или ростверка.

Заключение

Корректное определение площади, этажности и строительного объёма МКД — это не просто формальность. Эти расчёты лежат в основе проектных работ, от которых зависит, какую площадь можно продать или сдать в аренду, как пройдёт экспертиза, какие налоги и сборы предстоят, и что будет зафиксировано в техническом паспорте.

Даже небольшие ошибки или неточности в расчётах могут привести к переделке проектной документации, затяжным согласованиям и финансовым потерям. Избежать их можно, если знать типовые ошибки при заказе архитектурного проекта.

Ознакомиться/скачать СП 54.13330.2022 «СНиП 31-01-2003 Здания жилые многоквартирные» на сайте Минстроя России.