Пошаговый план реализации инвестиционного проекта строительства склада

В нашу проектную организацию часто обращаются заказчики с перспективной идеей: построить современный складской комплекс и сдать его в аренду крупным логистическим компаниям или ритейлерам. Этот вид инвестиций привлекателен, но требует чёткого понимания всех этапов реализации проекта.

Предлагаем краткий путеводитель, который охватит ключевые шаги, необходимые для успешного запуска складского комплекса, начиная от анализа рынка и заканчивая вводом объекта в эксплуатацию.

1. Предварительный анализ рынка и концепция проекта

Первый этап позволяет оценить рыночные перспективы проекта, правильно выбрать место под склад и определить основные параметры будущего комплекса.

• Изучите ставки аренды, спрос, тенденции развития логистики и промышленности в разных районах города, чтобы выбрать перспективное местоположение, учитывая близость к транспортным узлам, потребителям и поставщикам.
• Определите класс склада (A, B, C, D), востребованный в локации, оптимальные размеры помещений, высоту потолков, допустимую нагрузку на пол, температурный режим, соответствующие потребностям потенциальных арендаторов. Ориентируйтесь на виды товаров, которые планируется хранить.
• Определите минимальную площадь участка для размещения склада с учётом логистики, требования к подъездным путям и зонам маневрирования, рельефу, геологическим условиям и доступности инженерных сетей.
• Составьте смету расходов на все этапы проекта, включая приобретение участка, проектирование, строительство, подключение к сетям и маркетинг. Рассчитайте ожидаемые доходы от аренды и оцените срок окупаемости, рентабельность и другие ключевые показатели.

2. Подбор и оформление земельного участка

Этап необходим для обеспечения юридической чистоты сделки по приобретению участка и гарантии того, что выбранная земля соответствует всем требованиям для строительства.

• Используйте доступные источники информации для поиска подходящих земельных участков, включая агентства недвижимости, доски объявлений, онлайн-платформы и переговоры с владельцами земли.
• Убедитесь, что участок имеет подходящий ВРИ для строительства склада. Изучите ГПЗУ и ПЗЗ, чтобы определить ограничения на строительство.
• Определите, какие необходимые инженерные сети (электричество, вода, канализация, газ) доступны на участке или вблизи него. Оцените стоимость и сроки подключения.
• Проведите геологические и экологические изыскания для определения характеристик грунта, уровня грунтовых вод и экологической безопасности участка.
• Согласуйте условия приобретения или аренды участка с собственником. Заключите договор. Зарегистрируйте право собственности или договор аренды в Росреестре.

3. Проектирование

Третий этап критичен для соблюдения всех строительных норм и правил, что гарантирует безопасность и соответствие объекта будущим эксплуатационным требованиям.

• Запросите ТУ на подключение к инженерным сетям от ресурсоснабжающих организаций.
• Закажите проектную документацию строительства склада, включающую архитектурные, конструктивные, инженерные и технологические решения, соответствующие нормативным документам.
• Представьте проектную документацию на экспертизу в уполномоченную организацию для проверки соответствия требованиям технических регламентов и нормативных документов (при необходимости).
• Получите разрешение на строительство в органах местного самоуправления после прохождения экспертизы (при необходимости).

4. Строительство

Ключевой момент для создания надёжного и функционального складского комплекса, соответствующего ожиданиям будущих арендаторов.

Организуйте тендер среди строительных компаний для выбора генерального подрядчика. Заключите договор с выбранной строительной компанией, определяющий условия строительства, сроки и стоимость.

Организуйте подготовку строительной площадки, включая ограждение, установку временных сооружений, обеспечение электро- и водоснабжения. Осуществите вынос существующих инженерных сетей с территории площадки, если необходимо.

На этапе строительства необходимо выполнить устройство фундамента здания, монтаж металлоконструкций каркаса, монтаж сэндвич-панелей для стен и кровли, устройство кровли, устройство промышленных полов, выдерживающих большие нагрузки и устойчивых к износу, прокладку внутренних инженерных систем, включая электроснабжение, водоснабжение, канализацию, отопление и вентиляцию, монтаж систем пожаротушения и вентиляции в соответствии с требованиями безопасности, а также отделочные работы внутри здания.

В рамках наружных работ необходимо обеспечить строительство подъездных путей, обеспечивающих доступ для грузового транспорта, прокладку наружных инженерных сетей для соединения комплекса с центральными коммуникациями, благоустройство территории, включая озеленение и освещение, организацию парковки и зоны маневрирования грузового транспорта, а также установку ограждения периметра складского комплекса.

5. Ввод объекта в эксплуатацию

Пятый этап завершает процесс строительства и юридически закрепляет готовность объекта к эксплуатации.

Для ввода объекта в эксплуатацию необходимо получить заключение о соответствии построенного объекта требованиям технических регламентов и проектной документации, получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию в органах местного самоуправления, поставить объект на кадастровый учёт в кадастровой палате и зарегистрировать право собственности на складской комплекс в Росреестре.