Технический паспорт объекта капитального строительства: когда нужен и как получить

Технический паспорт объекта капитального строительства (ОКС) — это документ, который содержит сведения о ключевых характеристиках недвижимости, включая конструктивные и инженерные особенности, планировку и текущий технический статус.

Предлагаем рассмотреть, что именно представляет собой технический паспорт, какие данные в него включаются, и какие задачи он решает на разных этапах жизненного цикла ОКС. Читателю будет полезно узнать, когда и зачем может потребоваться техпаспорт: от регистрации прав собственности до проектирования реконструкции, продажи или получения разрешений на специальную деятельность.

Что такое технический паспорт

Как каждый гражданин, так и каждый объект недвижимости должен иметь свой паспорт. Технический паспорт для недвижимости — это документ, содержащий систематизированную информацию о фактическом состоянии объекта на основании технической инвентаризации (обследования).

Объекты технической инвентаризации:

• Здания (многоквартирные, индивидуальные и садовые жилые дома, здания нежилого назначения).
• Сооружения (в том числе линейные объекты и инженерные сети).
• Помещения (квартиры, комнаты, помещения нежилого назначения).
• Машино-места.
• Объекты незавершённого строительства.
• Единые недвижимые комплексы (производственные, автозаправочные и др.).

Основные данные, которые включает в себя технический паспорт:

• Адрес объекта, его физические и правовые границы.
• Этажность здания, планировка, линейные размеры помещений.
• Материалы, использованные в строительстве (стены, фундамент, перекрытия).
• Дата постройки и сведения о проведённых капитальных ремонтах.
• Инвентаризационная стоимость и износ объекта в целом и его составляющих.
• Учётный фонд (форма) собственности, владельцы объекта и другие данные.
• Поэтажный план и ситуационный план объекта на земельном участке.

В каких случаях нужен техпаспорт

В 2013 году был введён технический план, который стал основным документом для кадастрового учёта объектов недвижимости. Технический паспорт не заменяется техническим планом, но по-прежнему востребован в различных сферах.

Рассмотрим основные случаи.

1. Государственный учёт объектов. Техпаспорт позволяет вести централизованный учёт всех зданий и сооружений на территории РФ. Это необходимо для планирования развития инфраструктуры, определения потребности в ремонте и реконструкции, а также для расчёта коммунальных платежей на основе актуальных данных о площадях помещений.
2. Контроль технического состояния объекта. Паспорт содержит важную информацию о состоянии строительных конструкций, наличии дефектов и повреждений. Эти данные позволяют своевременно выявлять проблемы, планировать обследование зданий и сооружений, и проводить необходимые ремонтные работы.
3. Обеспечение безопасности. Документ подтверждает соответствие объекта требованиям пожарной безопасности, санитарно-эпидемиологическим нормам и другим правилам. Это критически важно для предотвращения аварий и несчастных случаев.
4. Эксплуатация и инженерные системы. Техпаспорт служит основой для разработки инструкций по эксплуатации зданий и сооружений. Ресурсоснабжающие организации запрашивают его при согласовании установки газовых, отопительных, санитарно-технических приборов и других коммуникаций.
5. Оценка объектов. Технический паспорт используется для определения рыночной и кадастровой стоимости зданий и сооружений. Страховые компании используют его для оценки рисков и расчёта страховых премий. Это особенно актуально при продаже, аренде или залоге объектов.
6. Правовые действия. Техпаспорт необходим при оформлении прав собственности, сделках купли-продажи, оформлении ипотеки, наследовании имущества. Документ часто требуется при разделе имущества в судебном порядке и процедуре дарения.
7. Изменение объекта. Паспорт используется при разработке проектов реконструкции, согласовании перепланировок или легализации уже произведённых изменений через суд. Документ также потребуется при изменении назначения объекта.
8. Коммерческие цели. Техпаспорт предоставляется потенциальным инвесторам для оценки состояния и перспектив развития объекта. Требуется для получения различных лицензий и заключения договоров аренды.
9. Специальные разрешения. Документ необходим для получения разрешений на специальные виды деятельности, организацию парковочных мест, размещение рекламных конструкций на фасаде здания.
10. Подключение к городским сетям. Технический паспорт ОКС требуется при оформлении технических условий и подключении объекта к городским инженерным сетям (водоснабжение, канализация, электричество).
11. Определение износа. Документ содержит информацию о степени физического и морального износа здания, что важно для планирования капитального ремонта и определения инвестиционной привлекательности объекта.
12. Архитектурно-планировочные решения. Техпаспорт объекта недвижимости является источником данных о планировке помещений, их назначении, размерах, что необходимо для проектной организации.

Технический паспорт не следует путать с техническим планом, кадастровым паспортом или проектной документацией. Вопреки похожим названиям это разные документы разного назначения.

Оформление технического паспорта

Технический паспорт объекта капитального строительства оформляется в Бюро технической инвентаризации (БТИ) или многофункциональном центре (МФЦ).

Заказать техпаспорт без обследования может любой человек. С обследованием — собственник объекта недвижимости, его законный представитель, а также застройщики и управляющие компании.

Документы для заказа технического паспорта:

• Правоустанавливающие документы на объект недвижимости.
• Паспортные данные заявителя.
• Учётная карточка организации (для юридических лиц).

Процедура подготовки документа включает следующие этапы:

1. Подача заявки: заявитель подаёт заявление с просьбой провести инвентаризацию.
2. Обмеры и обследование: специалисты БТИ выезжают на объект для проведения обмеров помещений, изучения технического состояния здания и оформления абрисов — чертежей, необходимых для создания поэтажных планов.
3. Оформление документа: на основании собранных данных создаётся технический паспорт с приложениями, включающими поэтажные планы и экспликации.

Срок изготовления технического паспорта и его стоимость зависят от сложности объекта и региона.

Получить готовый документ может лицо, оформившее заказ, или законный представитель по нотариальной доверенности. Потребуется гражданский паспорт.

Срок действия технического паспорта

Технический паспорт не имеет законодательно установленного срока действия. Тем не менее он утрачивает свою юридическую силу в случае, если сведения, содержащиеся в документе, не соответствуют фактическому состоянию объекта недвижимости. При возникновении несоответствий требуется проведение повторной технической инвентаризации и оформление нового паспорта. Прежний паспорт аннулируется и хранится в архиве, а к новому паспорту прилагается ведомость изменений, отражающая все внесённые корректировки.