Проектирование объектов капитального строительства — этап, на котором инвесторы чаще всего теряют деньги ещё до начала строительства. Эти потери редко выглядят как явные ошибки: они возникают из-за неточного технического задания, формального подхода к стадиям проектирования, экономии на изысканиях и недооценки требований экспертизы. В результате проект приходится дорабатывать, решения — пересматривать, а сроки и бюджет — корректировать.
Рассмотрим ключевые точки финансовых потерь при проектировании ОКС и покажем, какие управленческие решения позволяют инвестору их избежать.
Что именно вы приобретаете, заказывая проект объекта капитального строительства
Проект — это не просто набор чертежей. Для ОКС это комплекс проектных решений, определяющий:
- возможность получения разрешения на строительство;
- прохождение экспертизы проектной документации;
- технологичность и экономику строительства;
- сроки реализации объекта;
- риски при вводе в эксплуатацию.
Документация разрабатывается в соответствии с требованиями Градостроительного кодекса РФ и Постановления № 87 «О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию». Формальный подход к составу или проработке разделов неизбежно приводит к доработкам и дополнительным расходам на следующих этапах.
Почему при заказе проекта ОКС возникают лишние затраты
На практике перерасход средств чаще всего связан не с завышенной стоимостью проектных работ, а с управленческими ошибками на старте:
- отсутствует чёткое понимание состава проектной документации;
- стадии проектирования смешиваются или заказываются формально;
- техническое задание формируется без фиксации ключевых параметров;
- бюджет на проект оценивается в отрыве от требований экспертизы и последующего строительства.
В результате проект приходится дорабатывать, повторно согласовывать или корректировать решения уже на этапе строительства, что почти всегда увеличивает совокупную стоимость реализации объекта.
Стадии проектирования и их влияние на бюджет
Стадия П — основа экономики объекта
Стадия П формирует принципиальные решения, от которых напрямую зависят стоимость и реализуемость объекта:
- архитектурные и конструктивные решения;
- схемы инженерных систем;
- технико-экономические показатели;
- соответствие нормативным и градостроительным требованиям.
Недостаточная проработка стадии П, как правило, приводит к замечаниям при прохождении экспертизы. Экономия на этом этапе почти всегда трансформируется в дополнительные затраты позже.
Стадия Р / РД — зона управляемой оптимизации
На рабочей стадии возможно оптимизировать объём и детализацию документации, но только при условии качественно выполненной стадии П. Попытка сократить работы за счёт упрощённой стадии П приводит к росту трудоёмкости рабочей документации и увеличению её стоимости.
Ошибки в техническом задании как источник дополнительных расходов
Многие перерасходы начинаются с размытых формулировок в техническом задании. Для объектов капитального строительства ТЗ должно фиксировать:
- функциональное назначение и параметры объекта;
- градостроительные ограничения;
- требования инвестора к классу, срокам и этапности реализации;
- исходные данные и границы ответственности сторон.
Каждое уточнение «по ходу проектирования» означает переработку разделов, изменение смежных решений и рост стоимости проектных работ.
Инженерные изыскания и обследования: критическая точка риска
Формальное выполнение или отказ от изысканий и обследований — одна из самых распространённых причин удорожания проекта.
Последствия проявляются уже после начала проектирования:
- корректировка конструктивных схем;
- усиление фундаментов;
- изменение трасс инженерных сетей;
- пересчёт нагрузок и параметров здания.
Стоимость таких корректировок существенно превышает затраты на полноценные изыскания на начальном этапе.
Экспертиза проектной документации и связанные затраты
Проект, не ориентированный на прохождение экспертизы, как правило, возвращается с замечаниями. Основные причины:
- несогласованность разделов между собой;
- отсутствие обоснований проектных решений;
- ошибки в расчётах;
- формальный учёт требований нормативных документов.
Каждый возврат из экспертизы означает потерю времени, переработку документации и дополнительные расходы.
Почему низкая цена проекта редко означает экономию
Практика показывает, что минимальная стоимость проектирования чаще всего связана с:
- сокращённым составом проектной документации;
- отсутствием сопровождения проекта;
- недостаточной проработкой узлов и решений;
- переносом рисков на инвестора.
В итоге инвестор оплачивает не только проект, но и устранение последствий его недостаточной проработки.
Как инвесторы могут контролировать потери на этапе проектирования
Рациональный подход к проектированию позволяет контролировать бюджет без снижения качества:
- рассматривать проектирование как часть инвестиционной модели объекта;
- формировать техническое задание с фиксацией ключевых параметров;
- отличать управляемую оптимизацию от рискованной экономии;
- учитывать опыт проектировщика в экспертизе и согласованиях;
- заранее определять объём и границы проектных работ.
Комплексное проектирование как инструмент контроля бюджета
Проектирование объекта капитального строительства в едином контуре позволяет:
- снизить количество переделок;
- обеспечить согласованность проектных решений;
- сократить риски на стадиях согласований и строительства;
- повысить предсказуемость сроков и стоимости реализации объекта.
На практике такой подход реализуется, когда проектная организация ведёт объект комплексно — от стадии П до рабочей документации, с учётом требований экспертизы и последующего строительства.
Для инвестора это не просто упрощение процесса, а инструмент управления рисками и бюджетом.
Вывод
Дополнительные затраты при заказе проекта возникают не из-за стоимости самого проектирования, а из-за недооценки его роли в инвестиционном цикле.
Грамотно выполненный проект объекта капитального строительства:
- снижает строительные и правовые риски;
- упрощает прохождение экспертизы;
- обеспечивает управляемость сроков и бюджета;
- формирует основу для устойчивой реализации объекта.
Проектирование следует рассматривать не как затратную статью, а как инструмент управления бюджетом и рисками будущего строительства.