Наиболее характерные дефекты конструкций и инженерного оборудования МКД

Согласно СП 368.1325800.2017 «Здания жилые. Правила проектирования капитального ремонта»*, при проектировании капитального ремонта многоквартирных жилых зданий проектная документация должна включать смету, подготовленную на основании акта, утверждённого застройщиком или техническим заказчиком и содержащего перечень дефектов конструкций и инженерного оборудования с указанием качественных и количественных характеристик таких дефектов.

Какие основные дефекты характерны для фундаментов, подвалов и технических подполий многоквартирных домов? Какие неисправности могут возникать в системах горячего и холодного водоснабжения многоквартирных домов? Какие причины могут приводить к неудовлетворительной работе систем центрального отопления в многоквартирных зданиях? Ответы на эти и другие вопросы помогут более детально разобраться в наиболее распространённых дефектах конструкций и инженерных систем многоквартирных домов, рассмотренных в статье.

Конструкции

Фундаменты, подвалы и технические подполья

Характерными дефектами фундаментов, подвалов и технических подполий являются следующие недостатки:

• неудовлетворительное состояние водоотводящих лотков и отмостки, трещины в плоскости примыкания отмостки к наружным стенам;
• бездействующие (засорённые) дренажные системы;
• повышенная влажность воздуха, возникающая вследствие недостаточного количества или неисправности вентиляционных устройств;
• образование конденсата на трубопроводах и их коррозия из-за разрушения теплоизоляционного защитного слоя или недостаточной его толщины;
• просадки опор под санитарно-техническими коммуникациями;
• просадки фундаментов под несущими стенами или под опорами стоек (столбов);
• коррозия защитных трубок, настилов и коробок электропроводки.

Фасады

Наиболее частыми дефектами фасада является:

• разрушение облицовки, из-за замачивания фасада, и выпадение облицовочной плитки;
• увлажнение стен первого этажа из-за повреждения гидроизоляции и подсасывания влаги;
• деформации стен (прогибы, выгибы, отклонения от вертикали) каменных стен;
• отколы, раковины, выбоины;
• увлажнение кладки каменных стен, выветривание и вымывание раствора из швов кладки;
• повреждение защитных и отдельных слоёв;
• разрушение основного материала каменных стен;
• нарушение заделки и герметичности фасадных швов между панелями и оконными коробками;
• нарушение наружных узлов; мест сопряжения чердачных перекрытий со стенами, стыков каркаса.

Стыки

Наиболее характерные дефекты стыков стеновых панелей:

• нарушение заделки вертикальных и горизонтальных стыков между панелями наружных стен крупнопанельных зданий;
• продувание стыков;
• протечки с местным увлажнением бетона;
• увлажнение утеплителя через нарушение герметичности стыков;
• промерзание в зоне стыков;
• разрушение кромок панелей.

Перекрытия

Характерные дефекты перекрытий:

• загнивание деревянного наката и балок деревянных перекрытий в чердачном помещении;
• не соответствующая нормам звукоизоляция междуэтажных перекрытий;
• провисание потолков или сильной зыби деревянных перекрытий;
• прогибы железобетонных перекрытий;
• промерзание у наружных стен;
• отслоение штукатурки, трещины в местах сопряжений перекрытий со стенами.

Крыши и кровли

Часто встречающиеся дефекты:

• разрушение кровли;
• образование «линз»;
• замокание утеплителя;
• разрушение водосборных поддонов (по ширине или длине), расположенных под сборными вентиляционными шахтами;
• утеря зонтов над вентиляционными шахтами и инженерным оборудованием.

Инженерное оборудование

Холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, мусороудаление

Основными неисправностями в системах холодного водоснабжения являются:

• длительные или кратковременные перерывы в подаче воды;
• избыточные потери воды из системы;
• недостаточное давление в системе;
• шум при работе системы;
• образование конденсата на поверхности трубопроводов;
• зарастание труб отложениями и засоры;
• неисправности оборудования систем.

Неисправности в системах горячего водоснабжения аналогичны неисправностям в системах холодного водоснабжения.

Кроме того, в системах горячего водоснабжения неисправностями являются:

• разрыв водоподогревателя из-за повышения давления сверх расчётного;
• разность температур горячей воды у водозаборной арматуры;
• утечки горячей воды;
• коррозия элементов системы;
• нарушение циркуляции воды в системе;
• водоподогреватель не обеспечивает требуемую температуру горячей воды при расчётной температуре греющей среды.

Наружные и внутренние водостоки

Неисправности системы наружного водоотвода:

• загрязнение и разрушение желобов и водосточных труб;
• обледенение свесов и водоотводящих устройств чердачных крыш;
• нарушение отдельных элементов между собой и кровлей;
• обледенение водоотводящих устройств и свесов.

Неисправности системы внутреннего водоотвода:

• протечки в местах сопряжения водосточных воронок с кровлей;
• засорение и обледенение воронок и открытых выпусков;
• разрушение водоотводящих лотков от здания;
• протекание стыковых соединений водосточного стояка;
• конденсационное увлажнение теплоизоляции стояков.

Системы центрального отопления

Неудовлетворительная работа системы отопления может быть вызвана следующими причинами:

• неисправность узла управления;
• несоответствие диаметров дроссельных шайб расчётным значениям;
• недостаточный уровень теплоносителя в системе;
• недостаточный напор теплоносителя в системе;
• засоры в системе;
• наличие воздуха и воздушных пробок.

Система электрооборудования жилых зданий

Основным недостатком электрооборудования является несоответствие повышающейся нагрузки в результате увеличения энергопотребления.

Системы вентиляции

Неудовлетворительная работа системы вентиляции может быть вызвана следующими причинами:

• засор или разрушение вентканалов;
• засор вентиляционных решёток;
• установка в квартирах канальных вентиляторов, не предусмотренных проектом;
• изменения объёмно-планировочных параметров помещений квартир, влияющих на проветривании.

Заключение

Основными проблемными областями в многоквартирных домах (МКД) являются: фундаменты и подвалы, фасады, стыки между панелями, перекрытия, крыши и кровли, а также инженерные системы (водоснабжение, водоотведение, отопление, вентиляция, электрооборудование).

Типичные дефекты включают: нарушение гидроизоляции и вентиляции подвальных помещений, разрушение облицовки фасадов, протечки и продувание стыков между панелями, загнивание деревянных конструкций, разрушение кровли, коррозию трубопроводов, нарушение работы систем отопления и вентиляции.

Многие из этих дефектов связаны с износом конструкций и инженерного оборудования, недостаточным техническим обслуживанием, а также изменениями в объёмно-планировочных решениях квартир, влияющими на работоспособность инженерных систем.

Выявление и устранение наиболее характерных дефектов конструкций и инженерных систем МКД является ключевой задачей при проведении капитального ремонта, что обеспечивает повышение эксплуатационной надёжности и комфортности жилых зданий.

 

* СП 368.1325800.2017 «Здания жилые. Правила проектирования капитального ремонта» устанавливает требования на проектирование капитального ремонта многоквартирных жилых зданий высотой до 75 м, в том числе общежитий квартирного типа. Свод правил не распространяется на проектирование реконструкции многоквартирных жилых зданий, капитального ремонта блокированных жилых домов, мобильных жилых зданий, жилых помещений манёвренного фонда.