Как выбрать земельный участок под строительство ОКС

При строительстве собственного дома, нежилого здания или инфраструктурного сооружения одним из ключевых аспектов успеха проекта является выбор подходящего земельного участка. От характеристик территории в том числе, будут зависеть архитектурные решения проектировщиков.

Если вы решили построить объект ИЖС, вложиться в землю или построить коммерческую недвижимость, в этой статье мы подготовили подробный план, который поможет вам сделать осознанный и правильный выбор при поиске земельного участка под свой проект.

I. Определение потребностей

Первый шаг в выборе земельного участка — определение типа объекта, который вы планируете построить. Жилой дом, нежилое здание или сооружение имеют различные требования и характеристики. Вы должны определить вид, целевое назначение и параметры ОКС, чтобы иметь чёткое представление о том, какой участок будет соответствовать вашим потребностям. Выбор участка под здание промышленного объекта или и выбор участка для индивидуального жилого строительства будут различаться.

II. Поиск подходящего местоположения

Для успешного строительства необходимо выбрать подходящее место для расположения.

Этот шаг включает в себя несколько этапов:

• Определение предпочтительных районов или мест для строительства. Исследуйте различные районы и определите, какие из них наиболее подходят для вашего проекта, учитывая факторы, такие как доступность, транспортная инфраструктура, близость к городу (центру города) и другие важные факторы. Старайтесь выбирать участок в тёплое время года, когда легче осмотреть и оценить состояние участка и окружающей местности.
• Исследование рынка недвижимости в выбранных районах. Изучите цены на землю в выбранных районах, доступность участков для продажи или аренды, а также наличие необходимой инфраструктуры (вода, электричество, газ, канализация и др.). Используйте все варианты и различные источники для поиска земельного участка: аукционы, торговые площадки, прессу, доски объявлений, агентства недвижимости и другие специализированные ресурсы.
• Консультация с местными органами власти. Обратитесь к местным органам власти, чтобы получить информацию о правилах и ограничениях, действующих в выбранных районах. Это могут быть требования к категории участка, зонированию, ограничения по высоте здания, требования к безопасности и другие нормы и стандарты.

III. Анализ земельного участка

Следующий шаг — анализ каждого участка для выбора наилучшего варианта.

Факторов для изучения несколько:

• Изучение габаритов участка в пространстве (площадь, форма и размеры). Земельный участок может иметь различные формы, такие как прямоугольник, квадрат, треугольник или неправильную форму. Размеры могут быть выражены в ширине, длине и, в некоторых случаях, глубине.
• Проверка доступности необходимой инфраструктуры. Если участок находится в районе с недостаточной или неудовлетворительной инфраструктурой, это может создать проблемы для будущего строительства и использования объекта. Отсутствие доступа к воде, электричеству, газу, канализации или дорогам может потребовать дополнительных затрат и усилий для подключения к необходимым коммуникациям.
• Оценка природных условий. Изучите геологические и инженерно-технические условия участка. Проведите грунтовые и гидрологические исследования, чтобы определить состав грунта и уровень грунтовых вод. Рассмотрите рельеф участка и учтите возможные риски, такие как наводнения или оползни. Некоторые участки могут иметь природные ограничения, которые могут затруднить или ограничить возможности строительства. Например, участок с неподходящим типом грунта или высоким уровнем грунтовых вод может потребовать дополнительных инженерных решений и затрат. А участок, находящийся в зоне повышенного риска наводнений, оползней, землетрясений или других природных бедствий, может представлять опасность для строительства и безопасности объекта.
• Исследование окружающей среды. Оцените экологическую ситуацию в районе участка. Если участок находится рядом с промышленными объектами, автомагистралями или другими источниками загрязнения, это может отрицательно сказаться на качестве жизни или использовании объекта. Наличие шума, пыли, запахов или загрязнённого воздуха может быть неприемлемым для некоторых типов строительства или проживания.
• Проверка правовых аспектов. Некоторые участки могут иметь обременения и ограничения. Например, местные правила застройки или земельное законодательство могут предписывать определённый тип или стиль строительства, что может ограничить вашу свободу дизайна и архитектурные решения. Проверьте правовой статус участка, ознакомьтесь с разрешительной документацией. Существует достаточно большое количество открытых источников официальной информации, которыми можно и нужно пользоваться. Например, информация Росреестра по объектам недвижимости в режиме онлайн, публичная кадастровая карта Росреестра или официальные сайты муниципальных образований — на них подлежат обязательной публикации ПЗЗ и генпланы.
• Анализ транспортной доступности. Участок, не имеющий удобного доступа к общественному транспорту или основным дорогам, может усложнить перемещение для вас и для посетителей вашего объекта. Это может быть нежелательным, особенно для коммерческой недвижимости, где приток клиентов и покупателей играет важную роль. Отсутствие достаточного количества парковочных мест или возможности организации парковки на участке может создавать проблемы для владельцев и посетителей объекта.
• Консультация с экспертами. Консультация с юридическим экспертом поможет вам разобраться в правовых аспектах выбора земельного участка. Инженерный эксперт может провести анализ геологической информации, изучить грунтовые и гидрологические условия, а также провести оценку возможных рисков, связанных с инженерными коммуникациями. Архитектурный и градостроительный эксперт может помочь оценить соответствие участка планируемому проекту, учесть факторы эстетики, функциональности и гармонии с окружающей застройкой.

IV. Финансовая оценка

Принимая решение о покупке участка под здание, следует рассмотреть следующие факторы:

• Оценка стоимости приобретения земли и возможных затрат на подготовку участка к строительству. Изучите цены на землю в выбранном районе и определите возможные затраты на очистку участка, подключение к коммуникациям, разработку проекта здания и другие необходимые работы.
• Рассмотрение финансовых затрат. Оцените все затраты, связанные с приобретением участка и строительством объекта. Это может включать стоимость земли, проектные работы, строительные материалы, разрешительные документы, комиссии агентов и другие связанные расходы. Также учтите предполагаемые операционные расходы, такие как налоги на недвижимость, страхование, обслуживание и управление объектом. Рассмотрите возможные налоговые льготы или субсидии, которые могут быть доступны в зависимости от типа объекта и местоположения.
• Расчёт возможных доходов или инвестиционной окупаемости в случае коммерческой недвижимости. Если вы планируете построить нежилое здание или сооружение для коммерческого использования, рассчитайте возможные инвестиционные доходы от аренды или продажи, чтобы оценить финансовую привлекательность проекта. Примите во внимание факторы риска, такие как изменения в экономической ситуации, изменения в арендных ставках и конкуренция на рынке. Проведите анализ чувствительности, чтобы оценить, как изменение ключевых параметров может повлиять на доходность проекта.
• Факторы, влияющие на стоимость земельного участка. Учтите все факторы, которые могут повлиять на стоимость участка, такие как его местоположение, размер и форма участка, зональное разрешение и назначение участка, близость к ключевым объектам инфраструктуры, перспективы развития района, экологические и природные условия и другие факторы, которые могут увеличить или уменьшить стоимость.

Заключение

Как правильно выбрать землю под строительство? Выбор земельного участка для возведения жилого дома, нежилого здания или сооружения — важный и ответственный процесс. Он требует тщательного анализа, исследований природных и архитектурных особенностей участка и принятия обоснованных решений. Правильный выбор места, оценка рисков и потенциальных проблем, а также взаимодействие с государственными органами позволит вам создать объект с учётом индивидуальных потребностей и требований.

Удачи в выборе земельного участка и успешном строительстве!