Шесть важных шагов перед началом строительства частного дома

Строительство собственного жилого дома — это чрезвычайно важное событие в жизни каждого человека. Однако создание уютного уголка, где можно расположиться с семьёй и создать комфортную обстановку, требует тщательной подготовки.

В этой статье мы рассмотрим ключевые этапы подготовительных работ для строительства жилого дома по шагам: планирование, выбор земельного участка, техусловия, разработка проекта, получение разрешения на строительство и поиск подрядчиков. Надеемся, статья поможет вам справиться с задачами и успешно осуществить свою мечту о собственном доме.

Шаг 1. Идея и планирование

Необходимо чётко определить свои потребности и желания. Разработка концепции и создание набросков на бумаге помогут вам визуализировать идеи.

Важно учесть все функциональные требования к дому, чтобы обеспечить комфорт и удовлетворение вашей семьи на долгие годы.

• Определите нужную площадь дома и количество комнат в соответствии с размером вашей семьи и потребностями. Рассмотрите расположение комнат, функциональность пространства и удобство использования. Подумайте о разделении дома на зоны, такие как гостиная, спальни, детская, кухня, ванная комната, кабинет и др. Учитывайте потребности вашей семьи и предусмотрите пространство для хобби, отдыха или работы. Помните, маленькие дети быстро вырастут, а взрослые дети могут уехать.
• Выберите стиль, который соответствует вашим предпочтениям и создаёт гармоничную атмосферу. Изучите разные проекты домов, архитектурные особенности и материалы с учётом климатических условий региона.
• Подумайте о дополнительных удобствах, которые хотели бы видеть на участке, таких как бассейн, баня, спортивная и детская площадка. Рассмотрите возможность создания открытых пространств, таких как террасы или патио, для отдыха на свежем воздухе. Продумайте все возможные передвижения по территории, точки пересечения, освещение, ограждения, место под стоянку машин и техники.
• Кроме того, дом, строящийся на участке для ИЖС, должен соответствовать определённым критериям, установленным в Градостроительном кодексе РФ (не более трёх надземных этажей, высота не более 20 метров, состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, используется для бытовых нужд одной семьи, расположен отдельно от другой недвижимости).

Шаг 2. Выбор земельного участка

При выборе земельного участка следует учитывать большой ряд факторов. Природные характеристики участка играют важную роль при строительстве частного дома и определяют его пригодность для проживания. Например, на участках с крутым склоном могут потребоваться дополнительные инженерные меры, такие как строительство опорных стен или создание террас.

Геологические исследования помогают определить грунтовые условия на участке, включая его устойчивость, наличие грунтовых вод и геологических формаций. Эта информация важна при выборе типа фундамента и определении мер безопасности при строительстве.

Кроме площади, расположения, рельефа, доступности коммуникаций, природных характеристик и окружающей инфраструктуры, необходимо учитывать статус земельного участка и его соответствия требованиям ИЖС (индивидуального жилищного строительства) или других типов разрешённого использования земель, например, ЛПХ или СНТ.

Изучите генеральный план местности, чтобы узнать о планируемых или существующих объектах в окружении участка. Это поможет избежать неприятных сюрпризов, таких как появление многоэтажных домов, кладбища, промышленных объектов и т. д., которые могут негативно повлиять на комфорт и ценность вашего дома. Обратите внимание на охранные зоны, которые могут ограничивать возможности строительства на участке. Некоторые зоны могут быть предназначены для обеспечения безопасности инфраструктуры, такой как электросети, газопроводы или водопроводы.

Рассмотрите доступность и качество инфраструктуры в окрестностях участка. Проверьте наличие школ, больниц, магазинов и других необходимых объектов, а также состояние дорог и коммуникаций. Важно удостовериться, что требуемые услуги и удобства уже доступны или планируются в ближайшем будущем.

Участок, который относится к землям ИЖС или другому разрешённому типу использования, должен быть согласован с данным назначением, указанным в выписке из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Запросите у продавца выписку из ЕГРН, чтобы убедиться в типе разрешённого использования земли (ВРИ). Не полагайтесь только на слова продавца, обязательно проверьте информацию самостоятельно. В строке «Вид разрешённого использования» должен быть указан один из признаков, связанных с жилыми домами.

Шаг 3. Получение технических условий для подключения инженерных сетей

Подключение к инженерным сетям (водоснабжение, газ, электричество и канализация) является неотъемлемой частью комфортного проживания в доме. Обратитесь в соответствующие службы для получения технических условий. Это поможет определить возможность подключения, уточнить требования к техническим характеристикам дома, а также оценить примерные сроки и затраты на присоединение.

Шаг 4. Проектная документация

Хотя Градостроительный кодекс РФ освобождает от обязательной подготовки проектной документации при строительстве частного дома определённого типа, это не означает, что строительство без проекта является рациональным или рекомендуемым подходом.

Почему строительство частного дома с проектной документацией является предпочтительным:

• Проектная документация позволяет спланировать дом, учитывая все функциональные требования, размеры, планировку и стиль. Она помогает оптимизировать использование пространства и создать комфортные условия для проживания.
• Разработка индивидуального проекта дома включает в себя технические решения и стандарты, которые гарантируют безопасность и соблюдение строительных норм. Он предотвращает возможные проблемы и обеспечивает соответствие дома требованиям строительных норм и правил.
• Наличие проектной документации помогает в согласовании, получении разрешений, подключении к коммуникациям и других разрешительных процедурах.
• Проектная документация позволяет контролировать качество выполняемых работ и соблюдение установленных стандартов. При наличии проекта, вы избежите ошибок и непредвиденных затрат, так как документ подробно описывает требуемые материалы и работы.
• Если у вас есть проект дома или коттеджа, то вы можете получить предварительные сметы на строительство и иметь более точное представление о стоимости дома. Это позволяет лучше спланировать финансы и избежать неожиданных расходов.
• Проектная документация является основой для заключения договора с подрядчиком. Она определяет перечень работ, их объём, сроки и стоимость. Наличие проекта помогает предотвратить возможные споры и конфликты в процессе строительства.

Типовой или индивидуальный проект? Решать вам. Индивидуальный проект дома позволяет создать уникальный и оригинальный дизайн, заточенный для потребностей и предпочтений конкретного владельца, начиная от функциональности и планировки помещений до вида и архитектурного стиля. По своей природе индивидуальный проект более гибок и позволяет реализовывать изменения и корректировки в процессе строительства. Это важно, когда требуется добавить функциональные или эстетические детали, которые вы не привнесёте в типовой проект. А ещё, индивидуальный проект дома позволяет учесть особенности конкретного места, где будет строиться дом. Например, это может быть учёт ориентации дома относительно света и ветра, а также необходимость создания специальных помещений для хобби или работы.

Обратите внимание, проект объекта ИЖС должен быть выполнен проектной организацией, имеющей допуск СРО на выполнение проектных работ.

Шаг 5. Разрешение на строительство

Сейчас процедура получения разрешения на строительство частного дома заменена на уведомительный порядок. Это означает, что вы не обязаны получать разрешение, но вам необходимо пройти процедуру уведомления и согласования соответствующей местной администрацией.

Для начала строительства вы должны отправить уведомление о планируемом строительстве в местную администрацию.

Уведомление о планируемом строительстве должно содержать следующие сведения:

• Ф. И. О, место жительства застройщика, паспортные данные для физического лица, наименование и место нахождения застройщика, а также ОГРН и ИНН для юридического лица.
• Кадастровый номер земельного участка (при его наличии), адрес или описание местоположения земельного участка.
• Сведения о праве застройщика на земельный участок, а также сведения о наличии прав иных лиц на земельный участок (при наличии таких лиц).
• Сведения о виде разрешённого использования земельного участка и объекта капитального строительства (объекта индивидуального жилищного строительства).
• Сведения о планируемых параметрах объекта индивидуального жилищного строительства, в том числе об отступах от границ земельного участка.
• Сведения о том, что объект индивидуального жилищного строительства не предназначен для раздела на самостоятельные объекты недвижимости.
• Почтовый адрес и (или) адрес электронной почты для связи с застройщиком.

После отправки уведомления вы должны дождаться ответа от местной администрации. Срок рассмотрения составляет 7 рабочих дней. Получив уведомление о согласовании строительства, вы можете приступать к поиску подрядчиков и строительству индивидуального дома.

Шаг 6. Выбор подрядчиков

Выбор подрядчиков — важный шаг в процессе строительства. При выборе строительной компании для возведения частного дома следует обратить внимание на следующие аспекты:

1. Репутация и опыт. Исследуйте репутацию компании и ознакомьтесь с её портфолио проектов. Узнайте, сколько лет компания находится на рынке и какой опыт у её специалистов. Прочитайте отзывы и рекомендации от предыдущих клиентов.
2. Лицензии и допуски. Убедитесь, что подрядчики обладают необходимыми допусками для выполнения строительных работ. Проверьте, соответствуют ли они требованиям государственных и региональных органов, таких как лицензионные и сертификационные учреждения.
3. Страхование. Удостоверьтесь, что подрядчики имеют соответствующее страхование ответственности перед третьими лицами и страхование рабочих. Это обеспечит защиту в случае возникновения несчастных случаев или повреждений на строительной площадке.
4. Профессиональная команда. Изучите состав команды подрядчика и их профессиональные квалификации. Убедитесь, что у них достаточно опыта в соответствующих областях, таких как архитектура, инженерия, строительство и отделка.
5. Сроки и график работы. Обсудите с подрядчиками предполагаемые сроки выполнения работ и их способность соблюдать график. Удостоверьтесь, что они готовы предоставить вам подробный график работ и держать вас в курсе прогресса строительства.
6. Договор и контроль качества. Заключите письменный договор с подрядчиком, чтобы чётко определить обязательства и условия строительства. Убедитесь, что в договоре прописаны механизмы контроля качества работ и процедуры для решения споров.