Административный способ легализации самовольной постройки

Несоблюдение процедуры получения разрешения на строительство, отсутствие регионального государственного строительного надзора или отказ в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию часто является причиной признания постройки самовольной.

Какие существуют варианты легализации самовольных построек? Как получить разрешение на реконструкцию или строительство и чем поможет проектная компания — подробнее в статье.

Самовольная постройка

Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведённое или созданное на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешённое использование которого не допускает строительства на нём данного объекта, либо возведённое или созданное без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешённое использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведённое или созданное с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

Признаки самовольной постройки выявляются в ходе проверок, проводимых органами Госстройнадзора, Госземнадзора, Росприроднадзора, охраны объектов культурного наследия, а также органами муниципального земельного контроля или муниципального контроля в области охраны и использования особо охраняемых природных территорий.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом.

Решение о сносе постройки или её приведении в соответствие с установленными требованиями принимается судом либо органом местного самоуправления. Неисполнение, в установленный решением срок, требований о сносе самовольной постройки или о приведении её в соответствии с установленными требованиями, может повлечь изъятие земельного участка либо досрочное расторжение договора аренды.

Как легализовать самострой

Легализовать самовольные постройки можно двумя способами:

1. Административный — получение разрешения на строительство и (или) реконструкцию или получение положительного решения градостроительно-земельной комиссии.
2. Судебный — установление права собственности в судебном порядке в соответствии с положениями ст. 222 ГК РФ.

Также можно оспорить факт признания объекта самовольно построенным в судебном порядке. Для этого придётся доказать, что он не обладает признаками самостроя.

Досудебный порядок оформления самостроя

Административный (досудебный) порядок легализации означает, что вопрос о сохранении постройки, которая имеет признаки самовольного строительства, может быть решён не через суд, а через органы местного самоуправления.

Вы можете принять меры по административной легализации по своей инициативе ещё до завершения строительства, если у вас есть права на участок под постройкой. Например, обратиться за получением разрешения на строительство (когда оно нужно) или за изменением вида разрешённого использования вашего участка. Даже если вам откажут, принятие таких мер может учесть суд при рассмотрении иска о признании права собственности.

Если самострой уже возведён, его можно узаконить, приведя объект в соответствие с установленными требованиями, на основания решения органа местного самоуправления, когда он вправе принять такое решение (п. п. 3, 4 ст. 222 ГК РФ). Решение принимается в порядке, предусмотренном ч. 2 ст. 55.32 Градостроительного кодекса РФ.

Общая схема действий после получения решения органа местного самоуправления о сносе постройки или приведении в соответствие с установленными требованиями выглядит так:

• представить в орган местного самоуправления необходимую документацию;
• в установленный срок провести реконструкцию объекта;
• зарегистрировать право собственности на объект (если вы являетесь лицом, которое приобретает это право на самовольную постройку в соответствии с п. 3.2 ст. 222 ГК РФ).

Когда не получится узаконить самовольную постройку по решению органа местного самоуправления

Не получится узаконить самострой по решению органа местного самоуправления в следующих ситуациях:

• если у вас нет правоустанавливающих документов на участок под постройкой, которые были необходимы, когда вы начинали строительство. В этом и ещё в ряде случаев орган местного самоуправления может принять только решение о сносе (без альтернативы).

Это решение можно обжаловать в суде. Но даже если постройку по итогам судебного разбирательства сохранят и дадут возможность привести в надлежащий вид, право собственности на неё по общему правилу сможет приобрести только собственник участка или обладатель ряда других прав на него. Построившее объект лицо вправе рассчитывать только на компенсацию расходов на постройку за минусом расходов собственника постройки на приведение её в соответствии с установленными требованиями (п. 3.2 ст. 222 ГК РФ);

• если местные власти в принципе не вправе принимать какие-либо решения в отношении постройки. Тогда решения принимаются судом в том числе по иску органа местного самоуправления (п. 3.1 ст. 222 ГК РФ, пп. 2 ч. 2 ст. 55.32 Градостроительного кодекса РФ).

Услуги по легализации самовольных построек в Хабаровске

Наша проектная организация с 2010 года успешно работает в сфере проектирования, в том числе выполняет работы по легализации объектов самовольного строительства с регистрацией права собственности, включающие:

• сбор исходных данных для проектирования;
• обследование объекта с выдачей технического заключения;
• получение технических условий на подключение инженерных коммуникаций;
• разработка, согласование архитектурно-градостроительного облика (АГО) с получением свидетельства;
• разработка, согласование и выполнение ТУ (технических условий);
• разработку проектной документации объектов капитального строительства (все разделы);
• согласование проектов;
• получение положительного заключения экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий;
• приведение объекта в соответствие с разрешёнными параметрами строительства;
• получение разрешения на отклонение от предельных параметров разрешённого строительства объектов капитального строительства;
• изменение вида разрешённого использования (ВРИ) земельных участков и объектов капитального строительства;
• разработку паспорта безопасности объекта капитального строительства;
• получение разрешения на строительство;
• получение ЗОС (заключение о соответствии строительства);
• сопровождение легализации объектов самостроя в судах;
• ввод объекта в эксплуатацию с регистрацией права собственности.

Компания «ПИР» — член СРО «Региональное объединение архитекторов и проектировщиков "СОЮЗ"».